【新サイトのお知らせ】
当サイト「不動産投資DCF法レバレッジ方程式」はリニューアルし、
新サイトに移転しました。移転先のURLはこちらです。
　 http://www.reifa.jp/
どうぞ宜しくお願い致します。

DCF法による不動産投資シミュレーション、不動産投資判断のためのソフトとテキストのセットです。不動産取得から運営・売却までのキャッシュフロー計算、不動産投資判断に必要不可欠な各種指標計算をわずか3秒で行う不動産投資シミュレーションソフトをもれなく無料プレゼント！

不動産投資計算ツール「不動産投資DCF法レバレッジ方程式」のご紹介

　今の時代、国債・投資信託・株式などと比べて、はたして不動産は有効な投資対象となり得るのでしょうか？　不動産投資の真の利回りとは何でしょうか？　時間や労力をかけずに不動産投資の価値を判断するにはどうすればよいのでしょうか？

　このような疑問を解決するための強力ツールがついに登場しました！ それが、不動産投資計算ツール「不動産投資DCF法レバレッジ方程式」です。

今の時代に必要な不動産投資の考え方は？

　賃貸アパート・マンション経営や、ワンルームマンション投資などの不動産投資にご興味をお持ちの方は少なくありません。
　その一方で、ほとんどの方が、不動産投資案件の真の利回りをきちんと把握する方法や、国債・投資信託・株式などと比較検討をする有効な手段を持っていないのが現状です。

　日本では、今まで不動産価格を決めるのは不動産会社であり、個人は不動産会社の言い値で不動産を購入するのが当たり前でした。景気が安定し、不動産が値上がりをし続けた時代はそれでも良かったのです。

　しかし、昨今のように景気が不安定で、不動産価格が将来どうなるのか全く検討が付かない状況では、従来のように不動産の値上がり益（キャピタルゲイン）だけを狙った不動産投資はもはや成り立ちません。
　これからは、不動産会社の立場ではなく、買い手の立場で、期待する収益をその不動産が生み出せるかどうかが判断できなければなりません。

他の投資と比べて不動産投資は本当に有利？

　具体的には、不動産の運営により得られる利益（インカムゲイン）と、将来の売却により得られる利益（キャピタルゲイン）の両方を予測し、それらの時間的価値が投資額に対して見合うかどうかを判断できなければなりません。
　このような不動産投資分析の手法が、収益還元法（直接還元法とDCF法）です。

　収益還元法には、Cap Rate（キャップレート：総合還元利回り）、FCR（フリー・アンド・クリア・リターン：総収益率）、CCR（キャッシュ・オン・キャッシュリターン：自己資本配当率）、DCR（デット・カバレッジ・レシオ：借入償還余裕率）、BER（ブレーク・イーブン・レート：損益分岐入居率）、NPV（正味現在価値）、IRR（内部収益率）など、実に様々な投資指標が存在します（不動産投資用語集はこちら）。どれも投資判断には欠かせないものです。それらの中でも、国債や株式などへの投資と比較する際の基準となるものが、IRR（内部収益率）です。

　詳しい説明は省きますが、平たく言えば、IRRは複利の投資利回りのことです。つまり、物件購入の際に投じた資金から、運営から売却にかけて将来いくらのキャッシュフローが生み出されるかを、時間的価値を考慮した上で、％で表現したものです。
　従って、例えば、無リスクといえる長期国債の利回り（約2%）よりも低いIRRしか見込めない不動産投資案件には、投資する価値が全く無い（すなわち、同じ投資金額で長期国債を買った方が、リターンも大きくリスクも少ないのでよっぽど良い）ということになります。

不動産会社任せにしても、最後は自己責任

　最近、「収益還元法で不動産評価をしています」という不動産会社がいくつか出てきています。確かに、それらのほとんどが良心的な会社ですし、また、そうでなければ今の時代は生き残っていけません。
　しかし、ここで考えて頂きたいのは、どんなに良心的な不動産会社であっても、最終的に顧客に代わってリスクを負ってはくれないということです。その会社がどんなに自信を持って勧めた不動産投資であっても、失敗すれば、それは顧客の自己責任なのです。

　これは、そのような不動産会社を批判しているということでは全くありません。むしろ、不動産投資とは本来そのようなものであることをお分かり頂きたいのです。

自己防衛したいけれども・・・

　では、どのように自己防衛していけばよいのでしょうか？

　実は、収益還元法はグローバルスタンダードな方法です。しかし、日本においては普及はまだまだこれからというのが実態であり、特に個人レベルでは、収益還元法に関する知識を手に入れたり、使い方をマスターしたりするのは簡単ではありません。　

　そこで、不動産会社が主催する収益還元法の実践セミナーに参加して学ぶことは、非常に有効な手段の一つです。例えば、ある不動産会社は、収益還元法の投資指標の意味や計算方法を詳しく説明し、関数電卓で演習を行うという形式のセミナーを行っています。その不動産会社の核心とも言えるノウハウを、本当に良心的にさらけ出してくれることもあるようです。

　しかし、このようなセミナーに参加した方ほど、収益還元法による不動産評価の複雑さや面倒さを実感しているはずです。

　セミナーで学んだ内容を持ち帰って、いざ自分でやってみようとしても、身に付けたはずの手順がスムーズに思い浮かばなかったり、セミナーのテキストを見ながら関数電卓を叩き始めたものの、何時間もかかってしまったりということが少なくないと思います。

　時間とお金をかけてセミナーで学んだけれども、結局は、やっぱりプロにお金を払ってコンサルティングをお願いしてしまうという方も、実際は多いのではないでしょうか？

このような方に｢不動産投資DCF法レバレッジ方程式｣をおすすめします！

不動産投資セミナーなどで成功事例を聞いたり、キャッシュフローや利回りを計算したりしても、いまいちよくわからない

細かい計算が面倒だから、時間と労力をかけずに不動産に投資価値があるかどうかをシミュレーションしてみたい

不動産の購入から売却までの全ての経費を除いて、実際に手元に残る金額を知りたい

不動産を1～20年間保有した場合の収益を知りたい

不動産投資経験が無いため、どのような経費や税金がかかるか分からないので、利益の計算ができない

表面利回りではなく、空室損や運営費などを想定した場合の実質利回りを計算したい

元利均等返済・元金均等返済・元金据置返済のローンシミュレーションをしたい

不動産投資における減価償却費を計算して、どの程度の節税効果があるか知りたい

不動産投資におけるレバレッジ効果を学びたい

不動産投資案件のNPV（正味現在価値）、IRR(内部収益率）、PB（資本回収期間）を計算したい

不動産投資案件の毎年のNOI（純営業収益、ネット収入）を計算したい

　さらに、次に当てはまる方にも、不動産投資DCF法レバレッジ方程式は必ずお役に立ちます。

不動産投資セミナー等で学んで不動産投資指標の意味や計算方法は既に把握しているが、時間をかけずに数多くの案件の様々なケースをシミュレーションしたい

不動産会社が作成した不動産投資コンサルティングレポートを自分自身でも検証したい

不動産会社が示したケースよりも悲観的（あるいは楽観的）なケースを想定してシミュレーションしたい

不動産投資特有の様々な税金（不動産取得税、登録免許税、都市計画税、固定資産税、譲渡所得税、課税所得に対する所得税・住民税等）のキャッシュフローに対する影響をきちんと把握したい

不動産投資において、購入諸費用・譲渡費用や、収入や運営費などの特定の項目だけは細かく検討したい

将来の様々な可能性のために、自宅の価値を収益還元法で評価しておきたい

ビジネスマンとしてのスキルアップのために、金融知識の一つとして収益還元法を学びたい

「こんな不動産投資計算ツールが欲しかった！」

　不動産投資DCF法レバレッジ方程式は上で述べてきた悩みを解決するためのソフトとテキストのセットです。
　これらは、「こういうものが欲しい！」という投資家の方々のニーズを最大限に満足するために、幾度となく検討と試作を重ねた上で実現したものです。是非、こちらでもそれぞれの特徴の詳細をご覧下さい。

◆ここまで機能充実！ソフトの特徴（それぞれのリンクをクリックして詳細をご覧下さい）

◆これ1冊でプロ並みの知識が身に付く！不動産投資分析テキストの特徴（詳細はこちら）

収益還元法の意味と、不動産投資分析の方法がしっかり身に付く！
プロが使う不動産投資指標の計算方法と、その評価方法を丁寧に説明！
不動産投資特有の面倒な各種税金の計算方法や、それらの投資に対する影響もしっかり把握！

知識ゼロでも大丈夫！充実の商品構成！

　不動産投資DCF法レバレッジ方程式の商品構成は次のとおりです。

不動産投資DCF法レバレッジ方程式ソフト（Excel版ソフト／動作環境はこちら）
不動産投資分析テキスト（PDF版・全45ページ／テキストの詳細はこちら）
操作マニュアル（PDF版・全36ページ／マニュアルの詳細はこちら）
1年間ソフト無償アップデート権

　テキスト・マニュアルの両方ともボリュームが多めですが、知識ゼロの方でも収益還元法の基本的な理論から各種不動産投資指標の意味や計算方法などのプロ並みの知識までをしっかりと身に付けることができ、さらに不動産投資DCF法レバレッジ方程式ソフトでその内容を実践できるように、いずれも図表を多用した分かりやすい構成となっています。

「不動産投資DCF法レバレッジ方程式」へのご感想を頂いています

プロも絶賛する「不動産投資DCF法レバレッジ方程式」

現在不動産ファンド業界におりますが、とてもよく出来ているなあと感心しております。自身が使っていた収支シミュレーションソフトよりはっきり言って性能が良いです。

2008/11/3ご購入　東京都N様より

「正に自分が求めていたソフトを見つけることができた」

大変良くできたソフトウェアと思います。
私事で恐縮ですが、過去に１億米ドルベースの企業買収案件に携わっていたこともあり、DCFが何たるかは理解しているつもりです。が、日々のサラリーマン生活に追われる中で使用に耐えうる不動産投資シミュレーションソフトを自ら作成することに時間を費やすことも非常に難しく、一方で手頃な価格でDCFベースの不動産投資シミュレーションに必要なスペックを有するソフトウェアをなかなか見つけることができず苦慮しておりました。今回、正に自分が求めていたソフトを見つけることができたと確信しております。

2008/11/27ご購入　千葉県K様より

「非常に使いやすく分かり易いです」

お問い合わせを頂いたお客様へ送付するサンプルシミュレーションとして活用しております。
非常に使いやすく分かり易い内容になっていてお勧めです。

2008/12/18ご購入　東京都渋谷区株式会社グラウヴェン様http://glauven.co.jp/ より

「すばらしいシミュレーションソフトです」

すばらしいシミュレーションソフト、ありがとうございました。
とても自分ではできない多角的な分析、グラフィカルな直観性、とくに売却時のEXITまで見据えたトータルな把握ができるところが、気に入っています。
どの銀行でも不動産屋さんでも、ここまで多角的に分析したうえで購入準備をするところは、はじめて見たと驚かれました。

2009/2/8ご購入　仙台市 N様より

「無料版でここまでの機能を持ち合わせていることに驚きました」

私、不動産投資DCF法レバレッジ方程式(無料版)を申し込みました石井と申します。
職業は不動産鑑定士であり、自宅で「神奈川鑑定」という不動産鑑定士事務所をこの4月1日より開業致しております。

弊社HP：http://www.kanagawakantei.com/

正直なところ、無料版でここまでの機能を持ち合わせていることに驚きました。
私の持っているDCF法のエクセルシートより遥かに高性能ですので、実務に使わせていただきたいと思っております。

2009/4/14無料版お申し込み　神奈川県　石井様より

「投資家の方だけでなく、仲介業者・金融機関の方など関係者全員にとって必須のソフトだと思います」

不動産投資の事業収支ソフトを探していて、当ソフトを発見しました。
早速、お試し版を使ってみて、そのパフォーマンスの高さに心躍り、購入を即決しました。
このソフトは使い易いだけでなく、税引き後キャッシュフローという不動産投資家の手取り実質収入を正確に計算してくれます。そして、設定変更による感応度が容易に分かるので、いわゆる「最適解」が何かを教えてくれます。
このソフトを使うことで不動産投資のうまみがどこにあるか把握できるので、投資家の方だけでなく、仲介業者・金融機関の方など関係者全員にとって必須のソフトだと思います。

2009/3/27ご購入　アトラクターズ・ラボ株式会社　代表取締役社長　沖有人様より

「投資判断の迅速化に大変役立っています」

最近、業者より提供される物件情報が多く、投資判断の迅速化に大変役立っております。
諸条件の変更にも直ちに結果が反映されるため、様々な条件における比較検討ができます。
以前ではその手間の多さであきらめていた様々なシミュレーションが容易にできるようになりました。
これからも改良をしていただきより良いソフトとなっていくことを期待しています。

2009/4/3ご購入　株式会社ピープル　河津様より

「融資を受ける際のプレゼン資料にも使用できます」

購入してからわずかの月日ですが、すでに数十件の分析に使用しました。
いままでは素人の私が作成したエクセルシートで複雑な入力を行い最低限の分析結果を得るだけでしたが、このソフトでは簡単な入力作業を行うだけで十分な分析結果を得ることができます。
融資を受ける際のプレゼン資料にも使用できますのでおすすめです。

2009/5/31ご購入　東京都 K様より

「使いやすい！」

このソフトさえあれば長期にわたる詳細なシミュレーションが可能です。
今まで金融電卓を使っていた投資指標を使って行っていた投資分析を最低限の入力項目ですばやく行える為、時間の短縮にもなります。

2008/11/8ご購入　神奈川県 H様より

「解説も丁寧で読みやすかったです」

操作も簡単で非常に使いやすいです。
価格も手ごろで重宝しております。
解説も丁寧で読みやすかったです。

2009/3/2ご購入　神奈川県阿倍浩様より

「重宝しています」

積極的に不動産を買っておりますが、一次判断ツールとして重宝しております。

2009/3/3ご購入　大阪府 H商事様より

「不動産投資の必須アイテムだと思います」

3棟目取得検討中＠京都市在住です。
とにかく、銀行や不動産関係者が作ってきてくれる資料のみで不動産に投資することは大変危険なことと考えます。
収益物件は、表面満室利回り以上にまわることはほとんど考えられません。
しかも、今が一番理想状態であり、下手をすると、他人やお国のため（銀行や、業者さんや、国庫のため）だけに借金ののリスクを背負って所有し続けるという事態になりかねません。
そういう与えられた外部環境の中でも、不動産投資をしたり、興味があるかたには必須アイテムだと思います。

2009/3/29ご購入　京都市 H様より

「投資の判断に明確な基準を設定することが出来ました」

このアプリケーションによって、いくつかの指標によって客観的な数値により投資の判断に明確な基準を設定することが出来ました。
費用についても詳細に設定することができ、また様々なシナリオに基づいてシミュレーションすることができるので、ベスト・ワーストシナリオ、標準的なシナリオで即座に指標を確認することで将来の不安も解消できました。

2009/4/16ご購入　東京都 M様より

「使い勝手の良さと、出力シートの判り易さを好感しました」

弊社顧客の投資家に対し、エクセルベースで収支シミュレーションを作成していたところ当ソフトの存在を知り試用してみました。
収入・支出の数値をざっくり何割と仮定することも、実際の収支明細より打ち込むことも可能で、使い勝手の良さと、出力シートの判り易さを好感し、購入に踏み切りました。
マクロを多用している為、他のエクセルファイルと同時に開けないという難点はありますが、同等のシミュレーションを自ら作成する時間と手間を考えると十分なツールであると思慮します。
また当方からの細かな質問にも丁寧にご対応いただいており、そのあたりのサポートについても好感を持っております。

2009/3/17ご購入　東京都　某不動産仲介会社様より

「商業店舗やオフイスビルにも使えるのが嬉しい」

私共は、不動産の業務用施設設備を提案する事を業務としている。
この度は、「不動産投資DCF法レバレッジ方程式」を知ることで、作業の効率がすこぶるよく、重宝に活用している。
マンション等に特化することなく商業店舗やオフイスビルにも使えるのが嬉しい。
使いこなすと、本当に便利さがわかる。
有難いことです。

2009/4/29ご購入　青森市 D&P都市開発株式会社代表取締役小野征夫様より

「御社のソフトを用いて銀行を説得しました」

先日、８月５日に収益物件の引き渡しがあり、無事に所有者となることができました。
今年の４月に不動産投資を決意し、約３ヶ月で物件を取得できました。
昨今の金融情勢から銀行とは厳しい交渉が続きましたが、御社のソフトを用いて説得し押し切りました。
１億強ですが厳しめの試算で、税引き前400万円弱のキャッシュが出る物件で大変満足しております。
有り難う御座いました。只今次の物件を探し中です。

2009/4/9ご購入　埼玉県 N様より

「大変素晴らしいソフトだと思います」

不動産管理会社で管理オーナー様の資産分析・資産組換えに利用させて頂いております。
物件の競争力分析・投資判断等をその場でご覧頂き、物件の選定基準の見極め、目標設定等オーナー様にリアルな実感を頂いております。
大変、素晴らしいソフトだと思います。

2009/5/6ご購入　東京都 T様より

「他のソフトと段違いの完成度だと思います」

アパートを所有しており、もう１棟購入の際に使わせていただきました。
インターフェースなど、大変よくできたソフトで、正直他のソフトと段違いの完成度だと思います。
本ソフトを選定させていただいた理由として、税引き後のデータが売却含めて出るところです。
やはり出口まで含めて収支が見れないと、投資としては完結しないので、うれしい機能です。
これは、他のソフトに無い特徴だと思います。
今後も完成度の高いソフトを開発して、不動産投資家の手助けしていただければと思います。

2009/9/14ご購入　東京都 K様より

2010年2月 1日: 商品ラインナップ見直し等による一時販売停止のお知らせ
2009年11月12日: お客様の声・・・「他のソフトと段違いの完成度だと思います」
2009年10月29日: お客様の声・・・「大変素晴らしいソフトだと思います」
2009年10月 6日: お客様の声・・・「御社のソフトを用いて銀行を説得しました」
2009年7月 7日: お客様の声・・・「商業店舗やオフイスビルにも使えるのが嬉しい」
2009年7月 1日: お客様の声・・・「使い勝手の良さと、出力シートの判り易さを好感しました」